성남법원 2018타경 2303 -분당 무지개마을 8단지 제일아파트-

10월1일부터 성남법원에 괜찮은 물건들이 간간이 올라오는 것 같은데 제일 먼저 눈에 띄는 것으로

무지개마을 8단지 아파트가 경매에 나왔다.

본 물건은 1번 유찰된 이후 시세대비해서는 정말 싸게 나온 것으로 꽤 많은 사람들이 입찰을 할 것 같다.

 

그전에 성남 법원 경매 가는 길과 방법은 아래 링크에 적어놨다.

 

2018/09/12 - [부동산 탐방/경매 공부] - 성남 법원 경매 가는 길, 방법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

우선 물건기본정보를 보면 감정이 예전에 이루어져서 7억원밖에 안한다,

그런데 유찰이 한번되면서 4억9천부터 시작하니까 완전 싸긴싸다.

그리고 점유관계를 보니 임차인은 없고 채무자가 계속 소유했던 아파트로 생각된다.

 

 

확실히 이 동네는 서울대병원 가면서 참 많이 지나간 곳으로 아주 잘 알고 있다.

동네자체가 전원마을처럼 아주 조용하고 쾌적한게 장점이지만

전철역과 좀 떨어지다보니까 교통이 불편하긴한데 이동네 돈있는 사람들이 많아보여서

자차이용을 많이 하는 동네라고 생각되기도 한다.

 

 

유찰되면서 완전 저가로 떨어져서 적어도 15명이상은 입찰할 것 같은 불안한 생각이 든다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

무지개마을 단지 중에서도 제일 산쪽에 위치한 8단지 제일 아파트로

여긴 대체로 큰 평수의 아파트 단지로 기억하고 있었다.

 

초등학교가 바로 근처에 없지만 우수 중학교 중에 하나인 구미중학교가 있다.

아무래도 학군적인 면에서는 우수중학교인 불곡중학교가 있는 까치마을쪽이 참 좋긴한데

까치마을과 제일아파트를 비교하면 메리트가 떨어지간 한다.

 

대신 주변에 산이 있고 서울대병원이 가까운 것은 쾌적성 면에서는 좋은 것 같다.

은퇴한 노부부가 살기에 참 좋은 동네라고 생각되는데 이번에 경매에 나온 제일아파트는

거의 50평이나 되는 큰 평수라서 굉장한 고민이 된다.

 

만약 작은 평수라면 여러가지 비용 등등을 계산해서 과감하게 적어볼텐데

큰 평수라서 애매하긴 하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

무지개마을 8단지 아파트는 총 172세대의 3개동 밖에 안되는 작은 규모지만

용적률 134%밖에 안되고 세대당 주차대수는 1.76대로 괜찮은 편이다.

면적은 124와 162니까 큰 평수 두가지 타입만 있는 곳이다.

 

준공일이 95년 7월이니까 거의 23년이 지난 아파트이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매에 나온 1201호는 공급면적 162.31제곱미터로 제일 큰평수이며 제일 높은 층의 아파트이다.

803동이 층도 낮고 아늑해보이긴 했다.

801동은 162제곱미터만 있고 802동은 124제곱미터만 있는데

803동은 반반씩 있는 재미있는 구조이다.

 

12층은 거진 로얄층에 괜찮을 것 같은데 역시나 50평가까이 되는 대형평수가 걸린다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공급면적 162.31제곱미터에 전용면적 134.46으로 전용율이 무려 82%나 된다.

대지지분은 110.94니까 33.6평이나 된다.

땅값으로만 해도 꽤 메리트가 있는 물건이라고 생각된다.

 

방4개에 화장실이2개인 3베이구조인데 독특하게 화장실이 거실과 부엌사이에

툭 튀어나왔다. 차라리 화장실이 다른 곳에 있다면 거실과 부엌 공간이 트여서

넓어보일텐데라는 아쉬움은 든다.

 

안방 안쪽에 화장할 수있는 공간과 드레스룸이 있고 욕실이 발코니 바로 앞에 있는건

재미있는 구조같다.

 

 

 

 

 

 

 

역시 관리비를 보면 162제곱미터라서 연평균 42만원이라는 꽤 높은 금액이 나온다.

겨울 난방비 평균이 12만원인데 아마 생활하면 더 찍힐 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아무래도 교통적인 측면에서는 전철역과 멀리 떨어지다보니까

대중교통 이용은 좀 불편해보이고 자차를 많이 이용할 동네 같다.

 

9607 직행버스를 타면 이마트를 금방 갈 수도 있고 야탑역과 모란역을 찍고 코엑스와 청담역을 갈 수 있다.

코엑스를 가는건 굉장한 메리트인 것 같은데 소요시간은 꽤 걸릴 듯 싶다.

 

마을버스는 정자역과 미금역, 서울대 병원을 가기 좋다.

 

 

 

 

 

 

이제 중요한게 시세인데 네이버부동산 매물에는 똑같은 801동의 10층이 8억5천에 나왔다.

 

역시 부동산은 타이밍이란게 이것만 보면 신건으로 나왔을때

그냥 7억원대에 입찰해서 낙찰받고 바로 8억초반에 급매로 내놓아도 팔렸을 것 같다.

 

 

 

 

KB부동산 시세를 보면 14년부터 16년까지는 5억5천위에서 잔잔하게 흘러가다가

작년부터 상승하더니 올해 급격히 오른 모습을 본다.

이런 흐름은 그냥 분당 아파트 상승세에 묻어서 집주인들이 호가를 올리며 내놓아서 팔린 것 같다.

9월 상위평균가가 7억오천에 형성되어 있는데 매물이 8억5천에 나온것은 과연 무엇을 의미하는지 모르겠다.

 

 

 

 

 

 

 

 

작년부터 전세가는 거의 변화가 없는데 매매가가 많이 상승하는게 보인다.

특히 올해초부터 꾸준히 상승하는게 눈에 띄는데 이런걸 보면 확실히 매매타이밍을 놓친 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

아파트시세보다도 더 재미난 것은 이동네 243번지의 개별공시지가가 320만원이나 된다는 점이다.

돈의 여유만 많다면 이런 동네 집을 계속가지고 있다가 나중에 언젠가 재건축이 되면

나이들어서 편하게 살기 좋을 것 같다는 망상을 해본다.

 

대지지분 110을 곱하면 3억5천5백이고, 공급면적 곱하면 5억1900이니까

경매 유찰된 가격이 땅값보다 싼 아주 좋은 경우가 나온다.

(물론 이런 경우 수많은 사람들이 눈독을 들인다.)

전용면적을 곱하면 4억3천이나 된다.

역시 전용율이 높고 용적률도 좋고 살기 쾌적한 동네 같다는 생각이지만 젊은 사람 살기에는 각박한 곳 같다.

 

 

 

그렇다면 10월 1일 경매에서는 과연 얼마를 쓰는게 적정한가이다.

개인적인 생각에는 신건 7억원에 낙찰을 못 받으면서 이미 좋은매매가에 잡을 메리트가 없어졌다.

지금 제일 많은 사람들이 이 물건을 검색할 것이기 때문이다.

 

 

딱 7억원이 최적의 낙찰가라고 생각하며 그 이상 써서 낙찰을 받더라도

실거주 아니면 딱히 메리트가 없어 보인다.

지난번 성남 법원경매에서 비슷한 크기인 더헤리티지 139제곱미터짜리가 7억8천에 낙찰을 받았는데

입지적인 면에서는 헤리티지보다 여기가 훨씬 나아보이긴하지만 좀 오래된 아파트라는 단점이 있다.

 

이런 것을 종합해서 경매라는 것을 이용한 최적가 낙찰가는 7억이라고 생각하는데

아마도 7억을 쓰면 패찰될 가능성도 높아보인다.

 

경매초보라서 과연 대형평수 아파트의 경매 낙찰 적정가를 찾는건 쉽지 않은데

가서 한번 얼마나 많은 사람들이 입찰하고 얼마에 낙찰될지 봐야겠다.

 

 

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경매 낙찰가는 6억8천만원으로 나름 괜찮은 가격이라고 생각된다.

요즘 부동산 정책으로 집값이 조금씩 빠지고 대출이 많이 막히고 있나?

여러 생각이 들긴하다.

 

7억원을 예상했는데 6억 8천낙찰이라는 것은 이 동네 다음 경매에서 많은 시사점을 주는 것 같다.

 

땅땅땅!!!! 6억 8천만원 낙찰!!