서울 아파트 '올해 가격 조정 불가피'

주말이라 주변정리 후 차분하게 앉아서 여러 기사들과 리포트들을 보고 있는데

슬슬 궁금해진 하다.

과연 2019년부터 부동산은 하락조정이냐? 아님 2019-2020 일시조정 뒤 상승이냐?

 

 

 

 

 

https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=020&arti_id=0003195413

 

 

 

 

항상 느끼지만 언론의 기사들을 잘 체크하면서 봐야한다.

서울이나 위례 로또분양아파트라고 광고를 때리면

이게 진짜 로또인지? 아닌지?를 계산기 꺼내서 두드리고 꼼꼼하게 살펴봐야한다.

 

근데 대부분의 사람들이 귀찮다는 이유? 혹은 돈에 대한 교육이나 공부가 없다보니까

TV사거나 핸드폰 사는 것보다도 훨씬 큰 돈인데도

이걸 제대로 살펴보지 않고 로또니까 청약받으면 무조건 대박난다고 믿게된다.

 

괜찮은 청약아파트들은 대부분 2015-2016년에 청약한 아파트들이었던 것 같은데?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

과연 올해와 내년 PIR은 어떨까??

 

 

우선 주식과 부동산 공부를 하면서 느낀 것은,

우리나라 부동산 시세가 굉장히 허술하게 움직인다는 것이다.

돈의 액수가 상당한데도 정말 이상하게 투명하게 아니라 주먹구구식처럼 느껴진다.

 

큰 손 한..3명만 오면 강남의 유명아파트단지 시세 올리는 조작은 참 쉬운 것 같다.

거기에 언론사들이 펌프질을 하면 강남발 시세가 서울전역으로 펌프질이 되며

사람들의 뇌에 강한 자극을 주고 지금안사면 큰일날것처럼 안달나게 한다.

 

중요한건 바로 큰손들이 시세를 움직이는 타이밍인데,,

대부분의 서울 아파트들을 큰손들이 움직이는건 아니지만,

강남, 서초의 주요 아파트들은 큰손들이 먼저 냄새를 맡고 움직이고

그 다음에 수도권과 지방의 큰손들이 그 냄새를 맡고 2차로 들어오는 것 같다.

 

 

내가 생각하기에 부동산에 영향을 끼치는 순서는

 

 

1) 가장 큰 건 세계적인 경기의 영향을 정말 많이 받는다.

정부의 규제보다는 세계 경기의 흐름을 많이 받는게 부동산이란 말..

세계 경기의 흐름을 좌지우지하는 것의 대부분은 바로 미국의 금리인상 사이클이다.

 

대부분 불황이 오고 망한다는 소리가 많을때는 미국의 금리인상 사이클이 고점부근인데,

이럴때 부동산을 사야만 한다.

거의 미국이 금리를 올리고 대략 4년정도되면 슬슬 그 금리인상 약발이 덮치는 것 같다.

금리인상의 긴축사이클로 경기가 위축되면 부동산 경기도 맛이가고 우리나라도 영향을 받는다.

 

신흥국들에게는 일명 양털깎기가 진행되는데,

IMF때가 그런것 같고 서브프라임도 거대한 유동성의 함정과 월가의 탐욕이 결합된 것 같다.

 

아무튼 이때가 부동산을 사기 제일 좋은 때라고 본다.

 

 

그다음으로 긴축사이클 이후 다시 금리를 떨어뜨리는 사이클이 되면

돈이 풀리고 1%때의 저금리가 되면 경제는 살아나고 전세계적으로 풍부한 유동성 장세를 맞이한다.

그러면 우리나라 부동산도 살아나고 가격이 상승한다.

 

이런 유동상 장세에서는 미국의 금리인상으로 넘어가서 2-3년차가 될때나

정부의 규제책에도 오버슈팅이 나오며 가격이 급등할때가 좋은 매도기회같다.

마치 비트코인이 만달러에서 2만달러근처까지 수직폭등한 것과 같다고 본다.

(대부분의 버블 마지막은 엄청난 상승각도의 수직폭등과 함께 고점이 나온다.

왜냐하면 대규모의 손절과 함께 매수세를 받아줄 매도세가 없어지면 시세는 끝남.)

 

 

내가 부동산을 공부하면서 중요한것은 제일 첫째가 미국의 금리사이클에 의한 세계흐름이라는 것이다.

첫번째가 정부 정책이 아니다.

 

현재로서는 미국의 금리인상 사이클이 4년차에 접어들었고,

유로존과 계속 발전하며 잘나가던 중국이 맛이가고 있다.

(2008년 서브프라임 사태를 잘 견딘것은 정부의 강력한 부동산규제책과

중국의 상승세 덕분에 제조업 강국 메이드인코리아의 파워덕분이었다고 본다.)

 

결론적으로 9.13대책이 지속되고 올해도 1-2회정도 금리인상 계획을 세운 미국을 볼때

우리나라 부동산도 계속 상승하긴 힘들고 기나긴 지지부진한 하락조정이 나올 것 같다.

대신 그 조정폭은 나도 잘 모르겠네.

이런거 다 알고 맞히면 여기서 이런글을 쓰고 있지 않겠지..

 

 

 

 

2) 두번째로 부동산 가격에 영향을 미치는게 수요와 공급 &정부정책인데..

이건 무엇이 우열이 되는지 나도 잘 모르겠다.

오른손이 미국금리사이클에 의한 세계경기흐름이라면

수요와 공급, 정부정책은 왼손인데..

왼손은 거들뿐!!!!!

 

주식으로 비유하자면 미국금리사이클은 우리나라부동산에 일종의 선행지표인데

수요와 공급&정부정책은 후행지표인 것 같다.

보조지표로 예를 들면 스톡캐스틱 패스트와 슬로우라고 생각된다.

 

수요와공급이 스톡캐스택 패스트, 정부정책은 스톡캐스틱 슬로우

 

 

이러면 우리나라 부동산, 특히 서울의 아파트에 대한 기술적분석 기본셋팅은 끝나는 것 같다.

 

서울에 대한 아파트 수요는 풍부하다고 하는데

헬리오시티와 강동구쪽 공급, 은평과 성북쪽의 공급도 꾸준히 되고 있으며

그 수요를 받아줄 아파트 가격인가? 아닌가?가 고민이 된다.

 

내생각에는 2017년까지가 수요를 받아줄 가격이었고

2018년은 추세의 끝을 알리는 오버슈팅이었다고 느낀다.

마음속에 수요는 엄청나지만 통장잔고 수요는 말라가고 있으나 잠실&강동구 공급은 계속된다.

 

정부정책은 대출에 대한 규제와 분양권 등의 여러 규제를 통해 거의 피크를 찍었다.

스톡캐스틱 슬로우의 80이상 과열에 다다른 느낌이다.

이런 규제가 조금씩 풀리지 않는 이상 쉽게 서울 아파트가격에 다시 급등하긴 힘들 것 같다.

 

 

 

 

최종결론: 미국의 금리인상사이클을 멈추고, 지지부진한 유로존과 중국이 급반등하며

세계경제가 호황을 이룬다면 서울 부동산에도 유동성과 함께 돈이 돌면서

다시 재차 급등을 할 수 있다.

 

만약 북한과의 관계가 급진전되고 북한이 진짜 비핵화를 하고 평화안전체제로 간 다음

외국인들이 서울 부동산을 사며,

한국의 경제도 북한을 이용해 다시 탄력을 받고 잘 돌아간다면

부동산이 재차 급등을 한다고 본다.

 

 

저 2가지의 경우가 아니라면 단기간에 쉽게 서울 아파트가 반등하긴 힘들것같다.

대출규제와 함께 양도세를 낮추지 않는 이상...

 

 

 

 

앞으로 부동산 투자를 5년, 10년뒤를 생각해볼때

서울 아파트단지의 가격상승들을 따져볼때 지금까지 학군이 많은 영향을 준것같다.

그러나 슬슬 1-2인가구가 급속도로 늘어나고 있는 시점에서

2호선 역세권 부근의 오피스텔이나 빌라쪽 같이 소형위주로 접근이 좋을 것 같다.

오래된 나홀로 아파트도 잘 분석하면 좋을 것 같다.

 

 

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토요일 야밤에 무슨 뻘소리를 이리 길게 적어놨지??

 

아무튼 미래를 척척 다 맞추면 내가 이렇게 글쓰고 있나?

 

그렇지만 주식이든 부동산이든 돈을 벌려면 현재의 상황을 토대로

상상력을 발휘하여 미래를 잘 그려볼 줄 알아야...

 

 

아무튼 내가 느끼기에는 주식이든 부동산이든 돈 벌기 참좋은 시절이란건 변함이 없다.

 

 

 

 

마지막으로 이 블로그 통계를 보면 아주 훌륭한 역할을 하는데,

요즘 서초, 강남아파트보다는 주식종목으로 많이 검색해서 오는 걸 보니

서울아파트 가격이 작년에 비해 많이 오를 것 같진 않다.

 

언젠가 주식보다 강남아파트 조회수가 늘어날때가 부동산을 살 타이밍인가?

그렇다면 강남과 서초 아파트 포스팅도 꾸준히 계속 업데이트를 해줘야하나?

 

그건 나중에 생각하자.