청량리 미주아파트

오랜만에 청량리를 방문하면서 시간이 남아서 여러 아파트들 임장을 하였다.

요즘 청량리역 인근을 개발하면서 핫하디핫하긴 한데,,,

 

음.... 솔직히 내 생각은 부동산 공부를 시작하면서 완전히 확고해지고

이 생각때문에 아파트 임장이나 공부하는데 현타가 많이 오긴한다.

 

바로 서울에서 아파트 투자를 한다면 안전빵이고,

기대수익도 좋은 곳이 서초&강남 밖에 없다는......

 

내가 부동산 공부가 많이 부족해서 그런지 모르겠으나

경매나 공매같은걸로 일년에 1-2번 있을까말까한 대박기회를 찾아서

낙찰받지 않는이상 저리스크에 괜찮은 수익은 강남밖에 없는 것 같은데...

 

 

 

아무튼 이런 잡생각은 내려놓고 미주아파트를 적어본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

청량리 롯데백화점 맞은편에 위치한 대단지 아파트인 미주아파트로

20년전 처음 청량리 지역을 와봤을때랑 지금이랑 별 차이가 없기도 하고

이 지역이 옛날에 비해 많이 개발된게 신기하기도 하고.. 별에별 생각을 하며 걸어갔다.

 

미주아파트의 특징이라면 나는 제일먼저 상가건물이 생각난다.

미주상가가 엄청난 규모로 앞에 떡하니 자리잡고 있는데

괜찮은 중국집도 많고 카페, 병원 등등 각종 편의시설이 자리잡고 있다.

 

미주아파트가 40년이 넘어가는 아파트지만 주변 상가 편의시설은 꽤 잘되어있다.

 

그리고 상가 다음으로 이 아파트가 완전 대로변에 위치한게 아니라

상가들 뒤에 위치하였기때문에 생각보다 소음이 그리 심하진 않다.

 

아파트 단지 안으로 들어가면 조용하면서

상큼발랄한 은행 향기를 느낄 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

청량리지역은 음... 이지역에 사는사람들이 기분이 나쁠수도 있겠지만,

20년전부터 봤던 그런 기억들과 이미지가 있기때문에

그렇게 막 살고 싶고 사고 싶은 부동산이라고 생각은 안드는데...

 

 

 

청량리가 한창 개발되고 신축아파트공사아 여러 아파트단지들이 들어서면서 느끼는것은

청량리역 1,2,3번 출구쪽 방면 지역과 분당선과 경춘선 3번출구 아래쪽 방면지역의 느낌이

강북과 강남 보듯이 사뭇 다르단걸 느꼈다.

 

밑에는 래미안이 떡하니 들어서면서 동네가 많이 바뀐 느낌이고

청량리 미주아파트가 있는 윗동네는 예전 그대로의 느낌도 물씬 풍겼다.

 

 

미주아파트의 단점이라면 오래된 아파트란 것 이외에

어린아이를 키우기에 절대 좋은 아파트는 아닌 것 같다.

배정초등학교가 홍릉초등학교로 나오는데 실제 아파트단지서 홍릉초를 왕복 걸어봤는데

통학길이 음..... 쫌 그랬다.

 

거기에 이 용적률쪽에서 어떻게 풀어갈지도 애매하고,

잠실주공5단지가 데자뷰되기도 하는데....

그렇다고 천세대가 넘는 대단지 아파트를 그냥 두기도 그렇고..

 

만약 언젠가 재건축이 끝난다면 청량리의 유명 대단지 랜드마크 대장주가 될 것이라

완전 확신하나 그 과정이 과연 쉬울지? 어떨지는 내 짬밥으로 가늠이 안된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

엄청난 포스를 자랑하는 미주상가A동인데,

쉽게 보기 힘든 산부인과의원까지 있으니 중증이 아니고서야 어디아프면

이 상가안에서 대부분 해결가능하고 동대문세무서가 코앞이라

세무사도 엄청많고 길건너편에는 호텔도 떡하니 들어왔다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

청량리 미주아파트의 단지안내도로 안내도를 보면 정말 심플하고 멋지게 배치를 했다.

개인적으로 햇빝도 잘들어오고 좋은 2동 2라인이나

3동 4-5라인쪽이 좋아보였다.

 

청량리경찰서가 옆에 있어서 치안상태는 다른곳에 비해 좋겠지??

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아파트 단지로 들어가기 전에 주위를 돌아보면서 주변 환경도 체크하고

아파트 외벽 컨디션이 어떤지도 확인하였다.

 

오래된 아파트답게 주차공간은 상당히 부족해보이는데

외제차와 대형세단이 많이 보이는 것도 이 아파트의 오랜 세월과 포스를 느끼게 해주었다.

 

서울 구축아파트의 치명적인 단점이라면 은행나무가 많이 심어져서

가을철엔 은행테러를 안 당하게 조심히 주차해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아파트 단지를 돌아보면서 낮에 햇빛이 어느정도 들어오는지 체크를 하였는데

일조권도 괜찮고 생각보다 조용한 느낌도 맘에 들었다.

정말로 여기서 재건축이 되면 완전 청량리 대장주가 되는 아파트 같은데....

이게 정말 쉽게 될지? 말지?? 된다면 대박기회인가??

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

어린이 놀이터는 그네와 미끄럼틀이 소소하게 자리잡고 있었다.

 

 

 

 

은행이 한가득 떨어진 벤치에 앉아서 찍은 사진을 정리하고

아파트 시세도 점검하면서 시간을 보내다가 이동하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지적도를 보면 미주아파트는 3종일반주거지역인데,

주변 주거지역이 재개발과 정비구역이란 말이지...

그렇다면 3종 미주아파트를 어떻게 바라봐야할까??

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

미주아파트의 단지정보를 보면 1978년에 지어진 대단지 아파트로

8개동밖에 안되는데 천세대가 넘는다.

건설사명이 라이프주택이란 곳이고 주차대수는

1대가 되지 못해 주차공간이 부족해보인다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7동이 완전 대형평형이었던 것 같고 

2동 면적인 공급 107타입의 평면도를 살펴본다.

 

공급면적이 107.44인데 전용면적이 101.59이다.

전용율 94.5% !!!!

 

107타입 대지지분을 약 13평정도 하는걸로 기억하는데 맞겠지??

방 3개에 화장실 1개인데 전용면적이 100제곱미터를 넘어가니

실제로 들어가서 보면 꽤 넓어보이기도 할 것 같다.

 

요즘 공부하면서 보고있는 열정이넘쳐님의 책을 참고하고

여러 부동산고수들의 계산법을 참고하여 계산을 가라로 해봤는데,

이거... 종상향이 제대로 되지 않는이상 재건축은 힘들것 같다.

 

주식으로 치면 테마주급의 하이리스크 하이리턴이 예상되는 아파트 같다.

 

그런데 미래 청량리가 교통망이 계속해서 확충되고 좋아지는데

이 금싸라기 땅의 낡고 오래된 아파트를 그냥 놔두기도 쉽지 않단 말이지!!

 

아~~~ 머리 아픔,,, 미주아파트...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재건축의 향기가 물씬 풍기는 영향인지 모르겠으나 공급 107타입의 경우

시세가 계속해서 오르고 전세가율이 계속 낮아지고 있음.

 

주변시세 비교하고 최근 주변 분양가를 참고한다고 쳐도..

9억이 넘어가면 좀 비싸보이는데...?

 

적어도 8억초반까지가 리밋으로 잡고 들어가야 괜찮지,

8억중후반부터는 많이 먹을게 없어보인다.

 

아직 내공이 부족해서 잘 모르겠으나

나의 레벨에서는 8억초반까지가 감내할만한 가격같다.

 

 

 

동대문구의 첫번째 타자로 별에별 생각과 머리아픔을 느낀 미주아파트 포스팅을 마친다.

 

 

 

감사합니다.