분당구 서현동 시범단지 우성아파트

 

서현동의 우성아파트를 간단하게 올려볼 생각인데,

요즘 시세가 어떻게 나오는지 궁금해서 포스팅해본다.

 

 

 

 

 

 

 

시범단지 우성아파트-현대아파트 라인은 시범단지 삼성, 한양 아파트

다음으로 괜찮은 입지를 자랑하는 곳으로 삼성, 한양보다도 조용한 느낌을 주는 곳이다.

 

여기도 잘 아는 아파트단지라서 그닥 올릴 생각이없다가

최근 서현동 110번지 개발이슈와 함께 시세가 어떻게 찍히는지 궁금했다.

 

오래된 구축아파트임에도 단지자체가 깨끗하고 나름 관리가 잘되고 있는 듯 보인다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

시범단지 우성아파트의 위치를 살펴보면

초품아는 아니고 중품아 아파트로 예전 비평준화에 판교가 없을 시기에는

서현초-서현중-서현고 테크는 경기도에서 알아주는 최고학군이었다.

 

지금은 판교로도 많이 빠지고 예전만 못하다고 하지만,

그래도 서현중학교는 꽤 괜찮은 중학교라고 생각한다.

 

전국학업성취도평가에서도 서현중학교는 강남구 대명중, 서초구 서운중,

양천구 신목중학교와 비슷하게 나올정도니까....

 

근데 문제라면 우성아파트 또한 조만간 30년을 채우는 구축아파트라서

재건축을 노리고 매매로 들어가기보다는 학군보고 전세로 많이들 갈 것 같다.

아마 들어간다면 올수리집 전세로 들어가야 덜 고생할 것 같네..

 

지하주차장까지 한번에 가기 편하긴 하나....

주차공간이 그렇게 넉넉한 편은 아니며

서현역까지는 동 위치마다 차이가 있겠지만 걸어서 보통 12~15분정도 걸렸다.

 

지하철이용은 마을버스 환승후에 가면 편하고,

서현중학교 버스정류장에도 많은 직행버스들이 온다.

 

우성아파트 단지의 특징이라면 아파트 주변으로 상가도 잘 되어있고

올림픽센터도 있으며 학원셔틀버스도 많이 오니까 생활인프라는 좋으나..

아까도 얘기했듯이 가장 큰 문제가 30년을 향해가는 구축아파트라는 점이다.

 

아마 2-4년밖에 안된 신축아파트 살다가 이런 구축아파트에서 겨울을 보내고 나면

많은 불편한점들이 느껴질텐데...

대신 학군괜찮고 인프라 좋고, 교통도 편리하단 장점이 있다.

 

앞으로 10년뒤 분당 서현동은 어떤 모습으로 있을지 무척 궁금하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

단지지도를 좀 더 당겨보면 내 마음에 드는 곳은.. 솔직히 딱히 없으나

216동이나 226동도 좋아보였으나 여긴 대형평수였고

그나마 223동이 위치상으로 좋아보였다.

 

우선 223동 근처에 유치원도 있으며 서현중학교 통학하기도 무척 편하고

배정 초등학교인 분당초등학교 가는 동선도 좋았다.

마을버스타기도 괜찮고 길 건너편에 공원이 있는 점도 Good.

 

중소형평수대로는 224동이 다음으로 좋아보였고

저층 소형은 208동 정도??

 

223-224동 빼고는 잘 모르겠네..

운동삼아서 서현역까지 걸어다닐만한 거리이긴하나

출퇴근을 고려한다면 버스정류장 가까운곳이 살기엔 편해보인다.

 

 

 

 

 

 

시범단지 우성아파트 단지정보를 보면 1991년 10월에 준공된 29년차 아파트로

세대당 주차대수는 1대가 안되며 최고층을 30층까지 올렸다.

 

용적률은 200%가 안되며 2012년 수도배관을 교체하였다.

평형이 굉장히 다양하게 있지만 내 생각에는 30평대부터 좀 괜찮은 동 위치라고 생각중..

소형평수의 동 위치들이 그리 좋아보이진 않았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

우성아파트는 요즘 신축처럼 호수를 만들고 폭포수가 떨어지는 그런 조경은 아니나

나무가 많이 심어져서 조용하고 쾌적한 느낌이 많이 난다.

 

단지 안으로 차들도 많이 다니긴 하나 'ㄷ'자 구조로 잘 배치를 하여

아이들이 다니기에 그리 위험해 보이진 않았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

중대형평수중에 괜찮보인 223동으로 서현중학교와 가깝고

시야가 탁 트인게 좋아보였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

223동 평면도를 보면 공급 155.08제곱미터에 전용 129.21제곱미터로

전용율 83.1%로 좋고 방4개에 욕실2개로 구성되어있다.

 

주방쪽 공간에 욕실을 넣은 구축아파트 특유의 구성으로

안방쪽에 붙은 발코니가 좀 더 옆방까지 이어졌음 좋았을텐데.. 하는 생각은 든다.

 

어릴때 이 47평형을 가보적이 있는데 삼성이나 한양과 비교했을때

방구조가 넓게넓게 잘 빠진 느낌을 받았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

네이버매물에 최근 올라온 223동 매도호가를 보면 9층이 11억이나 10층이 11억5천에 나왔다.

판교 휴먼시아 아파트나 수내역 부근의 중대형평수 아파트들과 비교를 좀 해보는데,

가격이 좀 더 떨어질 필요가 있어보인다.

 

만약 신규매매로 진입하려면 재건축에 대한 확실한 뭔가가 필요할텐데

그때쯤이면 이미 호가는 높게 올랐을테고...

학군을 생각한다면 전세로 많이들 갈 것 같네..

 

155타입 47평형의 경우 대지지분이 거의 23평정도가 찍히니까

과연 재건축을 염두해 둔다면 얼마에 들어가는게 좋을까?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KB최근시세를 보면 공급155타입의 경우 11억~11억5천의 평균가가 나온다.

전세는 6억후반~7억대의 평균가이다.

 

 

30평대는 8억후반~9억대로 나오긴 하는데 구축 평균가치고 좀 비싸보인다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

호갱노노의 47평 실거래를 보면 9.13이후 하락보합을 보이다가

10억 6천에 7층이 거래가 되면서 상승을 하였다.

 

그런데 전세가는 지지부진한데.....

이런경우 전세가 따라서 매매가가 낮아지는 경우가 많기때문에

현재 매수할 가격은 아닌 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KB부동산의 시세를 보면 상위평균 8억대를 찍은 2017년 4월에서 급등을 하더니

11억 5천의 상위평균가를 보이고 있다.

 

적어도 평균가가 10억으로 내려와야 괜찮아보이고 현재로서는 비싸보인다.

그러나 재건축 이슈가 나온다면 현재 이 가격도 싸게 보이네..

서현동 아파트의 재건축이 앞으로 어떻게 될지 무척 궁금하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30평대는 224동과 222동이 그나마 좋아보였는데 난 딱 느낌이 드는 곳은 아니었다.

17층 탑층이 8억4천에 나왔고 고층이 8억5천에 매물이 올라왔다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

222동보다 아주 쬐~금 더 224동 위치가 괜찮다고 생각했는데

여긴 매물호가가 9억이 넘다니???

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

222동 평면도를 보면 공급 106.43제곱미터에 전용 84.6제곱미터로 전용율 79.4%이다.

방 3개에 욕실 2개로 안방화장실 크기는 작은편이다.

발코니가 안방과 거실다 붙어있으면서 통풍이 잘 될 것 같아보이고

주방공간이 그리 넓어보이진 않고 거실쪽에 현관문이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

106A타입의 경우 작년 11월에 9억5천에 거래가 되었으며

6억대였던 시세에서 꽤 많이 상승한게 보인다.

 

 

현재 전세가와 갭이 많이 벌어져서 좀 더 하락조정이 되어야할 필요가 있는데

미래에 어떤일이 벌어질지 예상이 안되기때문에 모르겠다.

여러사람들은 1기 신도시를 떠나야한다고 얘기도 하며,

재건축이 쉽지 않을거란 말도 많은데,,

그렇다고 재건축을 안하면 수많은 사람들이 구축아파트에 계속 살 수 있나?

아니면 일본처럼 슬럼화의 길을 걸을 것인가?

 

아무튼 30년만지나면 재건축말이 나오는 아파트란 공간에서 살 수 밖에 없는 현실이 안타깝다.

아파트를 30년감가상각해서 시세로 계산해보면..아이쿠야...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

우성아파트로 많이들 오는 이유중에 하나인 서현중학교로

수내중, 내정중, 구미중학교와 함께 분당에서 좋은 중학교이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

우성아파트 단지 주변으로 상가건물들이 참 많은데

마트와 파바, 병원과 학원, 은행들이 있어서 살기엔 편하고 좋다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

후문쪽에는 신한은행과 새마을금고도 있고

각종 학원과 PC방 등이 있었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

요즘 서현동 110번지와 관련해 말들이 많은데,

이걸 반대한다고 집값이 상승할까??

본격적인 재건축이 진행되기 전까진 어림도 없을것 같은데...

 

아무튼 분당은 재미있는 곳이다.

서울의 30년되는 아파트시세들과 재건축 전의 서울아파트시세들을 참고하면서

앞으로 어떻게 시세를 보일지 예상을 해보았는데,

서울처럼 딱! 뭔가 느낌이 안온다.

어쩌면 재건축 불가로 쭉 흘러갈 아파트 단지도 분당에서 나올 것 같기도 하고...

 

서현과 이매, 수내쪽 중에서 한곳이라도 재건축이 통과된다면

나머지 아파트 단지들도 들고 일어날텐데..

근데 만약 그렇다면 철거한다면 많은 주민들은 어디로 이주를 할까?

만약 우성아파트나 주변 아파트가 재건축 들어간다면 서현초-서현중-서현고 학군도

초토화가 되지 않을까?

 

 

아이가 3-4살이고 서현동에 이사를 왔는데 10년뒤 재개발이 되면서

서현중학교와 서현고등학교 학생수가 줄어들고 공사장 소음이 심하게 들리면

운동장에서 뛰어놀고 공부하는데 불편하지 않을까?

 

반포 주공1단지를 보면서 별에별 생각을 해보았다.

 

 

 

 

 

 

 

감사합니다.