성남법원 2018타경 1607 -하남시 덕풍동 더샵센트럴뷰-

이번 15일 성남법원에서 제일 마음에 드는 물건이 나왔다.

이런 건 그냥 바로 괜찮은 가격에 낙찰받으면 좋을 것 같다.

 

 

그 전에 성남 법원 가는 방법은 아래 포스팅에 적었다.

 

2018/09/12 - [부동산 탐방/경매 공부] - 성남 법원 경매 가는 길, 방법

 

 

 

 

바로바로바로 아주 핫하디 핫한 미사 바로 밑에 있는 덕풍동의 신삥 아파트인

하남 더샵센트럴뷰가 나온다. 실제로 이 아파트를 가본적은 없으나 마우스품을 계속 팔아본 결과

꽤 괜찮은 입지가 마음에 들었다. 투자하기에 적당한 아파트라고 생각된다.

 

15일날 과연 몇명이나 입찰을 할까? 내생각에는 유찰될 가능성은 별로 없어 보인다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하남 더샵센트럴뷰 아파트의 위치는 꽤 좋은데 뒤에 산을 끼고 있으며

문화예술회관도 근처에 있고 초중고도 몰려있으며 21년 개통되는 덕풍역과도 가깝다.

그리고 무엇보다도 스타필드 반경에 있는, 스타필드를 품은 스세권이란 엄청난 메리트와

2016년 준공한 신축이라는 프리미엄이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매에 나온 물건은 101동 1203호로 층수도 괜찮고 정문에서 가까우며

놀이터가 앞에 위치해 있다. 전철역이나 초등학교까지의 거리 등등 고려하면 

앞쪽에 위치한 동이고 층수도 괜찮은 편이라서 꽤 좋은 물건이라고 생각된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

단지 정보를 보면 2016년 8월에 준공되었으니까 2년이 지난 아파트로

11개동에 총 672세대 아파트이다.

솔직히 포스코건설이 예전에 부실시공이 많아서 그리 신뢰하진 않지만

(이렇게 따지면 정말 괜찮게 아파트 짓는 건설사도 없어 보이긴 하다.)

아무튼 세대당 주차대수는 1.2대란건 좀 아쉽고, 용적률은 250% 가까이 된다.

그리고 재미있는 것은 면적이 거의 비슷하다. 작은평수나 대형평수다 없다.

 

 

 

 

 

 

101동 1203호인데 왜 1204호에 동그라미를 쳤을까?

아무튼 총 18층짜리 아파트 동의 12층에 위치해 있다.

층수는 아주 마음에 든다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

평면도를 보면 공급면적 111.27제곱미터에 전용면적 84.94로 전용율은 76.3%이다.

음.. 보기에는 다용도 공간들이 많아보이고 안방침실의 구조는 좋아보이고,

신축이라서 그런지 주방과 거실이 시원하게 잘빠져서 나왔다.

대지지분은 44.78제곱미터이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

법원 감정평가서를 다시 꼼꼼하게 보면서 과연 얼마에 적는게 좋을지를 생각해본다.

확실한건 현재보다는 미래가치가 꽤 크게 작용하는 아파트 같단 생각을 해본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

네이버매물은 101동 저층부가 7억이고 1층은 6억6층이다.

그럼 12층은 더 비싸게 나올 가능성이 높다는 소리이긴 한데,

전세가가 생각보다 안비싸다.

음... 뭘까.... 전세가가 과연 점점 올라올 수 있을까?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 KB시세를 보면 5억이 안되는 가격에서 시작해서 거의 6억 중반으로 고정이 되는 느낌이다.

요즘 부동산 대란에 미사와 비교해서는 그리 많이 오른 느낌은 안든다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

아파트실거래가를 보면 올 7월에 호가가 갑자기 확 뛰었는데,

음... 아파트 실거주 2년 채우고 호가 띄워서 팔거나 아니면 전세로 들어간 사람이

올라간 호가에 매입을 했는지도 모르겠다.

 

전세가가 비교적 안정이 되있다가 9월에 떨어진 것은 이 아파트가

지은지 2년이 돼면서 전세물량이 많이 풀렸었던 것으로 생각된다.

 

이 동네 전세가 3억 3-4천이면 꽤 괜찮은 가격이 아닌가 생각된다.

 

 

 

 

우선 현재 물건에 임차인이 따로 존재하는 것 같고,

명도비용과 여러가지를 고려한다면 과연 얼마를 쓰면 좋을까?

감정가는 6억으로 딱 기준가밖에 안되는데 적어도 6억 3-4천 정도에 낙찰받으면 좋겠다고

보는데 아무래도 전철역 개통이후에 미래가치가 좀더 올라갈 여지가 많기 때문에

6억 5천이상 적는 사람도 있을 것 같다.

 

굉장히 고민되는데 진짜 낙찰을 꼭 받아서 실거주 할 사람은 6억 5천이상 적어야 될 것 같고

괜찮은 가격을 노리려면 6억 2-3천정도가 적당하고 그 이상은 리스크가 클 것 같다.

 

 

에잇~!! 낙찰과는 좀 멀겠지만 내 최종 예상입찰가는 6억 1500만원이다~!

미래가치를 보고 질러도 되는 물건이라고 보는데 매물시세와 비슷하게 높아진다면

경매라는 메리트가 없어질 것 같다.

 

 

 

 

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이번 15일 경매에서 총 4명이 입찰해서 낙찰가는 6억 4120만원이다.

처음에 적정가로 6억 3천-6억 4천사이로 생각했는데 역시나 신축에다가 역세권으로 되다보니

낙찰가는 좀 쎄게 나왔다. 이런건 과감하게 현재 시세보다 비싸더라도 미래가치를 봐야한다는 것을

알게 해준 것 같다.

 

 

6억 1500만원 예상, 6억 4120만원 낙찰 !!!!!!