성남법원 2018타경 5111 -이매촌 삼성아파트-

성남법원에 크리스마스 이브날 이매촌 아파트가 신건으로 나온다.

아름마을이나 진흥은 아니지만 삼성아파트가 떴다.

 

 

 

 

 

 

감정가는 9억6천으로 감정평가서를 보니까 6월달에 평가한 금액이다.

그럼 지금 현재 만약 산다면 9억 6천아래로 사는게 좋아보이는데,

한번 자세히 살펴보자면,,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이매역 초역세권은 아니고 조금 떨어졌으나 이매중학교 바로 옆이다.

확실히 이 아파트 단지들 특징이 대지지분도 나쁘지 않고 정남향집이 많다.

나중에 재건축도 염두해둔다면 괜찮게 흘러가지 않을까? 생각되는 단지들이 많다.

 

아쉬운 것은 이매역이 경강선환승으로 더블역세권이 되고

GTX가 근처 들어오면서 아름마을과 진흥쪽은 엄청난게 올랐는데

이쪽 삼성아파트의 경매나온 중대형평수는 내가 알기로는 그리 많이 올랐다고 못들었다.

대지지분이 많은 편도 아닌것 같고...

 

아무튼 이제 슬슬 각종 사이트를 돌아다니며 현재시세가 어떤지 체크해야겠다.

 

여기 삼성아파트 배정초등학교가 하탑초였던거 같은데..?

이매초를 가지 못한게 좀 아쉽긴 하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지도를 좀 더 당겨보면 경매나오는 물건은 이매중학교 바로 옆으로

이매중학교에 아이를 보내고 싶은 사람들의 수요도 있고 경쟁은 있겠지만

운좋게 괜찮은 가격에 잡을 수 있다면 좋은 물건이라 생각된다.

 

이매중학교는 학업성취도평가 우수중학교이기 때문에

서현중, 신백현중, 늘푸른중, 정자중 등등의 중학교학군에 바로 옆 아파트니까

어느정도 현금가진 사람들끼리 피터지는 전쟁이 될 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

감정평가서도 쭉 보긴했는데 127.83제곱미터에 대지지분 70.898제곱미터를 가진다.

권리분석은 복잡해보이지 않고 자세히 들여다보진 않았는데

대충 지금 막 겉만 훑을땐 깔끔하단 생각이든다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이매촌 삼성아파트의 단지정보를 보면 94년 4월에 준공된 아파트로

이제 한 6년은 지나면 재건축탄력을 받을지 궁금해진다.

근데 아직 수도배관교체는 안했나? 정보에 없네?

 

27개동으로 굉장히 많은 동수인데 경매물건은 이매중 바로 옆이라는 메리트가 있다.

세대당 주차대수는....여긴 뭐... 그렇다.. 

최고층 21층인데 21층을 피한 15층이라서 이것도 좋다.

면적은 소형부터 중대형까지 있는데 그중에 153타입이다.

 

이매역과는 약간 떨어졌지만 근처에 버스정류장이 있고

수많은 버스들이 오고가기때문에 교통은 좋다고 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

동호수를 보면 20층이 넘는 고층도 아니고 11층 완전 로얄층에 남향이다.

완전 Good 위치이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

평면도를 보면 방4개에 화장실2개인 구조로 완전 통풍이 잘되게 뚫렸다.

한가지 아쉬운 것은 주방이 좀 답답한 구조 같은데??

현관쪽 침실과 화장실배치가 좀 어정쩡하다.

 

안방침실과 건너방 침실을 오고 갈 수 있는게 재미있다.

공급면적 153.23제곱미터에 전용면적 127.83으로 전용율은 83.2%로 좋다.

대지지분은 70.898제곱미터이다.

대략 21.48평이니까 재건축을 염두해둔다면 완전 최상급은 아니지만 괜찮다 생각중..

 

 

 

 

 

 

 

 

관리비는 대략 평균적으로 30만원이 넘고 겨울에는 40만원이 훌쩍넘는다.

아무래도 크기가 크다보니 많이 나오긴 한다.

 

 

 

 

 

 

 

버스노선도 직행과 광역버스가 있어서 안양, 수원, 코엑스, 고속버스터미널,영등포를

갈 수도 있고 근처 수많은 버스가 오고간다.

무엇보다 경매물건이 버스정류장과 가까워서 좋다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

네이버매물 1012동의 바로윗층인 12층이 10억 3천에 나왔다.

음... 솔직히 이 가격은 좀 비싸다고 생각하는데,

경매 감정가 9억 중반이 그나마 실거래로 급하게 사려면 적당하다고 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

KB시세를 보면 7억아래에서 놀던 시세가 17년까지 계속올라가다가

18년들어서 급등한뒤에 보합세를 보이고 있다.

전형적인 상승시세를 보이고 있는데 여기서 과연 더 올라갈지? 떨어질지의 문제이다.

 

상위평균가 10억 4500이니까 1012동의 11층은 거의 10억이상으로 생각해야한다.

근데 그럼 경매라는 메리트가 없다.

경매라면 최소 9억에서 잡아야 뭔가 남기때문에 10억이상주고 사기에는

이매촌삼성아파트가 비싸다고 본다.

 

전세가는 상위평균 6억초중반대이니까 10억이상주고 살 물건은 아니란 생각

 

 

 

 

 

 

 

 

 

호갱노노를 보면 3달전 실거래가 9억 8천이고

10월초에는 저층이지만 9악2400이 찍혔다.

아마 위치상으로는 1012동보다 나쁜 위치가 아닐까? 생각되는데

 

슬슬 고민이 된다 감정가 9억6천에서 얼마를 잡아야 좋은 입찰가인지?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주변 아파트 시세를 봐도 아름마을은 12억 11억이니 넘사벽으로 올랐고

진흥과 청구도 환상적으로 올랐는데.... 삼성은 보이질 않는다.

 

재건축을 염두해두고 장기베팅으로 가져간다고도 했을때

과연 재건축이 된다면 정말 오랜시간이 걸릴테고

입지나 여러가지 시세를 종합해서 판단할때 경매적절가로는 우선 유찰을 기대한다.

 

 

 

 

 

개인적인 생각에는 이번 24일 경매에서 이매촌 삼성아파트의 유찰로 생각한다.

다음번 경매에서 8억 8천정도에 낙찰받으면 경매 메리트가 있다고 생각하며

9억이 넘으면 기대수익률이 확깍이면서 별로 먹을게 없는것 같다.

 

만약 현재가 부동산 대세상승기라면 9억이상 감정가 비슷하게 지르겠지만

지금시장으로서는 최대한 싸게 잘 잡는쪽이 좋다고 본다.

 

글 포스팅을 보면서 워낙 대충 막 봤는데

유료사이트 들어가서 좀더 세밀하게 물건조사를 해봐야겠다.

 

 

 

성남법원 가는 방법과 주변 아파트 경매건들 포스팅 올리며 마무리

 

2018/09/12 - [부동산 탐방/경매 공부] - 성남 법원 경매 가는 길, 방법

 

2018/09/26 - [부동산 탐방/경매 공부] - 성남법원 2018타경 2303 -분당 무지개마을 8단지 제일아파트-

 

2018/12/02 - [부동산 탐방/경매 공부] - 성남법원 2018타경 52834 -분당구 서현동 한양아파트 -

 

 

 

 

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2018/09/02 - [부동산 탐방/성남시] - 분당구 이매동 동신 9단지 아파트

 

2018/12/21 - [부동산 탐방/성남시] - 분당구 이매1동 이매촌 한신2단지 아파트

 

 

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예상대로 24일 경매에서는 유찰이 되었다.

다음번 입찰에서는 정말 저렴한 가격대라서 완전 피튀기는 전투가 될 것 같다.

 

 

 

이매촌 삼성 11층 로얄층이 6억 7200만원이면 완전 거져인데??

과연 얼마에 낙찰이 될까?

8억 5천~8억8천정도면 괜찮아보이는데

이것보다 비싸게 나올지 싸게 나올지 두고봐야겠다.

 

 

 

 

 

 

 

와우~~ 낙찰가는 9억 799만 9999원

 

입지가 좋아서 어느정도 나올거란 생각은 했지만

그래도 경매라는 특성상 8억 8천을 적정최고가로 봤는데

그걸 넘기는 9억대가 나왔다.

 

거기에 입찰을 무려 24명이나!!!!!

 

 

9억짜리도 24명이나 입찰들어갈정도면,,

아직 분당 부동산 경기가 죽진 않은 것 같다.

 

 

 

9억 799만 9999원 낙찰!!!!!