고덕동 고덕 래미안힐스테이트 아파트 2단지(201 ~ 217)

고덕동의 대장아파트 고덕래미안힐스테이트를 다녀왔는데 1단지에 이어서

2단지를 간단하게 살펴본다.

2단지는 시세 위주로 좀 봐야겠다.

 

 

 

 

 

 

 

1단지를 둘러본 뒤에 123동 맞은편의 위치한 202동 문을 통해

2단지 안으로 들어가보았다.

 

나침반과 부동산팜플렛을 들고 이곳저곳 돌아다녀봤는데

2단지는 1단지에 비해 좀 더 용적률이 높아보이고

좀 더 빡빡하게 지은 느낌이 살짝 들었다.

(근데 지도를 보면 1,2단지 비슷하게도 보인다)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2단지의 장점이라면 바로 명덕초등학교 배정이고 초등학교 다니기가

1단지에 비해선 괜찮다고 생각한다.

1단지와 3단지는 묘곡초등학교 배정인데 묘곡초를 가보니 생각보다 동선이 길었다.

초등학교 다니는 것이나 초등학교 자체 퀄리티를 따져볼때

그나마.. 명덕초등학교가 쬐금더 좋아보였다.

(물론 내 생각임...)

 

그리고 학업성취도가 괜찮은 명일중학교와 특목고 진학률이 좋은 배재중학교를

통학하는데 1단지보다는 거리가 가까운게 장점같네..

근데 2단지 끝쪽은 제법 시간이 걸리니까 215, 207, 204, 205, 206, 216 동이

그나마 학교가기도 괜찮고 가깝지 않나? 생각이 들었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

음... 아이를 키우는 입장에서 가장 중요한 2단지의 시설은 어린이집이라고 생각된다.

201동과 202동 사이에 어린이집이 위치해 있고

앞쪽에 어린이놀이터도 있었다.

근데 201동은 어린이집 보내긴 좋은데 여기서 고덕역까지 걸어갔을때 제법시간이 걸렸다.

 

어디를 선호하냐는 개인적인 취향이겠지만 그래도 파란선 안쪽의 동들이

편의성면에서는 좋아보였다.

 

전용59타입은 205동 3-4라인, 전용84는 207동 1라인이나 206동 4라인이

내 취향의 위치이긴한데... 117동 3라인처럼 막 맘에 들정도는 아니었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2단지 안으로 들어가보았다.

1단지와 비슷하게 조경도 잘 만들어놨고,

주변환경도 조용한게 아이들이 뛰어놀고 산책하기 참 좋게 해놨다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

거미를 형상화한 것 같기도 한데 수생비오톱이란 곳으로

개구리와 새들이 여기 놀러올 수 있게 만든 인공생태환경이라고 표현해야하나?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2단지도 1단지처럼 작은 폭포가 있었다.

래미안의 폭포사랑은 여전한 것 같네...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

작은 개울과 작은 연못들이 있어 삭막한 콘크리트 사이에서

작은 활력소를 주는 것 같다.

아이들이 여기 주변에서 많이 노는게 보였다.

 

어린이 놀이터가 앞에 보이는데 놀이터 건너편이 어린이집이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2단지 어린이놀이터도 소소하게 잘 만들어놨다.

 

 

 

 

 

우선 내 생각은 117동이 메인이라 보기때문에 

전용84타입 117동을 기준으로 다른 동들을 비교해봐야겠다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지난번 1단지를 올린지 얼마안되었는데 일주일사이에 매도호가가 4천정도 올랐다.

거기에 115D타입에 중층인데 11억5천이나 적다니???

지난주 10억 6천 매물과 비교하면 무려 9천을 올렸다.

 

내 생각에 타입은 115D보단 115C가 좋지 안나???

뭐 직접 살아보지않아서 잘 모르는건 당연하지만!!

 

아무튼 현재 117동 매도호가는 11억~11억5천이 형성되었는데...

(설마 11억이상 주고 사는 사람은 없겠지???)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

207동 매도호가를 보면 와~~진짜 화끈하다.

전용84가 무려 12억에 나왔다.

작년 고점을 못잊어서 12억을 쓴건지 잘 모르겠지만....

과연 여기를 12억주고 들어갈만한가??

117동 고층이 11억인데??? 여기서 1억을 더 주고 갈만해??

거기에 고층도 아닌 중층이??

 

207동은 더군다나 층수가 33층이나 되는데??

23층인 117동이 훨씬 좋지 않나? 엘리베이터도 느리던데??

 

 

전용 59타입은 고층과 중층차이가 5천이 난다.

 

음...... 뭐 개인블로그니까 내 생각을 적어보자면,,,

만약 2019-2021년 강동구 입주폭탄과 미중무역분쟁 지속으로 우리나라 수출도

휘청이고 현재 대출규제가 계속 유지된다고 하면,

117동 전용84의 적정 매수진입가격은 9억 5천이라고 생각하며,

117동을 기준으로 207동의 84타입의 경우 9억~9억초반이라 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

206동 매도호가도 무려 12억이나 한다.

층수는 29층이나 되는데?

중층이 12억이면 고층은 12억 5천은 된다는 얘기인가??

넘 비싸게 매물을 올린 느낌이 난다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

어린이집이 근처에 있고 조용하며 층수가 낮으나

편의성과 접근성이 좀 떨어지는 201동의 경우 무려 13억에 나왔다.

13억??? 어후...13억이면 돈 쫌만 더 모아서 서초나 강남 노리는게 좋지 않나?

여기 201동 12층에서는 한강이 보이나??

나중에 혹시라도 또 갈 기회가 있다면 한번 201동 올라가봐야겠네.

 

 

음... 나의 머릿속에는 117동이 메인으로 117동을 기준으로 보는데,

117동과 무려 2억이나 차이가 나는건 솔직히 거시기하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

호갱노노 실거래가를 보면 115B는 5월초에 9억 7천에 거래되었고

115C는 10억 1500, 115D는 9억 5500에 거래되었다.

다 중층이 이런 가격에 매매가 되었으니까,,

앞으로 강동구에 만세대가 넘는 입주폭탄과 전세난까지 겹치며

현재의 대출규제가 계속 되는한... 117동 진입 적정가를 9억 5천으로 생각하고 있다.

 

그러므로 2단지의 아무리 좋은 로얄동에 로얄층이라고 해도

10억아래에서 매수하는게 현재로서는 적당해 보인다.

10억 이상은 내 생각에 고래힐의 가치로 보건데 좀 비싸보인다.

 

그렇다는 얘기는 상일동의 신축아파트 전용84타입의 경우 모두 10억아래로

사는게 좋겠다는 얘기이고 10억이 넘으면 비싸다고 생각한다.

 

 

물론, 모든 부동산 매매는 본인이 결정하는 것이겠지만,

내가 부동산공부를 하고 임장을 다니고 책을 읽으면서 느끼는바는 요렇단 얘기이다.

 

 

2단지가 초등학교 배정이 명덕초이며 명일중학교와 배재중학교 가기

좋기 때문에 비싼건지 잘 모르겠지만,

현재로서는 저 높은 매도호가를 덥석 받아줄 사람은 없어보인다.

 

 

 

 

 

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2019/06/21 - [서울 부동산 탐방/강동구] - 고덕동 고덕 래미안힐스테이트 아파트 1단지(101 ~ 126)

 

2019/07/07 - [서울 부동산 탐방/강동구] - 고덕동 고덕 래미안힐스테이트 3단지 (301~308동), 고래힐 상가

 

 

감사합니다.