성남 법원 2017타경 55331 -정자동 분당 더샵 스타파크-

지난번 성남 법원의 경매를 구경갔다가 굉장한 알짜배기 물건이 나왔으나 경매 기일 변경이 된

정자동의 분당 더샵 스타파크를 적어본다.

 

그 전에 성남 법원 경매하러 가는 방법은 아래 포스팅에 적었다.

 

2018/09/12 - [부동산 탐방/경매 공부] - 성남 법원 경매 가는 길, 방법

 

 

 

 

 

 

 

 

지난 9월 10일 경매에 나온 물건이나 기일 변경이 받아들여져서 변경된 건이다.

잘몰랐는데 채권자가 기일 변경을 신청한 경우에는 감정가가 현 시세에 비해 많이 저평가되어

낙찰가를 높이기 위해 변경을 신청하지 않았나? 생각해본다.

 

 

분당 더샵스타파크라면 이 주변을 자주가서 아주 잘 알고 있는 주상복합이다.

잘 아는거라 자세하게 쓰기도 귀찮고 아무튼 중요한 시세라서 시세 위주로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정자동 더 샵 스타파크는 우선 복잡한 정자역 주변을 살짝 벗어났으나

금방 걸어가는 위치이고 최근 아데나 팰리스 주변으로 상가들이 들어와서

곤트란쉐리에 가기도 편하고 자주갔던 포시애틀과 봉피양 등의 음식점도 가기 좋다.

 

더군다나 앞뒤로 네이버가 있고 두산은 공사중이며

전국에서 우수 중학교로 뽑히는 늘푸른 중학교를 걸어서 갈 수 있다.

 

그리고 학원가도 걸어서 갈 수 있기 때문에 입지적으로는 괜찮은 편이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

더샵스타파크의 단지정보를 보자면 총 378세대의 4개동인 주상복합 아파트로

2007년에 준공이 되었다.

주상복합답게 용적률은 400%가 넘지만 주차대수가 2대 이상인 프리미엄 주상복합이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

본 물건은 104동 28층으로 층수도 괜찮고 안쪽이 아니라 도로와 인접하여

개인적으로 볼때 위치도 나쁘지 않았다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공급면적 111.23 제곱미터에 전용면적 84.93으로 전용율 76.3%이다.

방 자체는 25평 면적에 잘맞게 깔끔하게 뽑아져 나왔다.

대지지분은 26제곱미터, 7.87평이다.

별 기대안한 대지지분도 나쁘진 않다.

 

 

우선 경매지에 나온 정보를 보면 관리비미납금이 있고 따른 임차인이 없이

채무자가 소유하고 있는데 채무자는 집을 오랜기간 비운 것 같다.

 

 

명도도 그리 어려움이 없을 것 같고

감정가 가격이 최근이 아니라 가격이 무지 저렴해 보이는데

감정가를 참고하고 시세를 보면 또 다르다.

 

 

 

 

 

 

 

네이버 매물로는 같은동에 좀 더 낮은 층이 9억5천으로 고정이 된 것 같으며

법원 경매물건으로 8억8천이라고 뜬다.

 

 

지난주 경매 변경될때에는 8억천으로 감정가였는데 변경되면 그새 또 오르는 건가?

아무튼 경매초짜라 알 수는 없다.

 

 

 

 

 

 

 

2015년도 부터의 KB부동산 시세를 보면 거의 2억원 가까이 상승했으며

특히 작년말부터 대부분의 단지가 그러하듯이 피치를 올리며 급등했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

실거래가 사이트를 보면 9월초에 상한가 8억3천에 거래가 되었는데

지금 나온 네이버 매물은 9억5천이다.

 

 

 

얼마나 쓰면 적정 입찰가일까? 꽤 고민된다.

우선 다른 선순위 임차인이 없으므로 좋은데 관리비 미납내역이 있다.

처음 예전 감정가 8억천은 무시하고 주상복합이라는 것을 곰곰이 생각해보면

 

내 기준으로는 8억 7천-8천 정도가 적당한 입찰가 같고,

진짜 낙찰가격은 거의 9억이나 9억을 넘길 것 같다.

 

근데 9억이상에 낙찰받으면 실거주 이외에는 별다른 매리트가 없어보인다.

 

개인적인 생각에는 많은 인원이 몰려들경우 9억 3천도 본다.

 

이번주 경매에서 금곡동 해리티지를 7억 중반에 쓰는걸 보니 거기보다 훨씬 좋은

더샵을 9억 2천-3천이상 지르는 사람도 있을 것 같다.

 

만약 경매장이 굉장히 붐빈다면 거의 20명 이상은 입찰하는 물건이 되지 않을까 생각되며

20명 이상이라면 남는게 없을 것 같다.

 

 

8억 7천-8천이면 진짜 싸게 잘 샀다고 생각되는데,

실제 낙찰가는 훨 높을 것 같다.

아무튼 초보의 눈으로는 적정 입찰가를 쓴다는게 정말 어렵다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마지막으로 관리비를 보면 연평균 35만원대로 주상복합다운 관리비를 자랑한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가까은 초등학교인 늘푸른초등학교는 학생 1200명이 넘는

좋은 초등학교 중에 하나인데,  초등학교와 중학교 학군은 정말 괜찮은 메리트 같다.

 

 

진짜 실거주로 오래 살 것 아니면 입찰가를 그리 높게 쓰지 못할 것 같다.